La loi no96-1107 dite "Loi Carrez" datée du 18 décembre 1996 vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Il s'agit d'une loi française qui impose au vendeur d'un lot de copropriété de mentionner la superficie privative dans tous les documents liés à la vente du bien.
La loi Carrez définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons en copropriété.
En effet, la surface d’un bien est l’un des principaux éléments qu’il est nécessaire d’établir et de communiquer lors de la vente, celle-ci étant directement liée au prix de vente.
L’indication de la superficie dite « Loi Carrez » est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière si et seulement si le bien objet de la vente se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m².
Pour calculer la superficie loi « Carrez », de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il faudra prendre en compte la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Seront déduites les superficies des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ainsi que celles des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
Mieux vaut faire appel à un professionnel !
La loi Carrez n'impose pas au propriétaire d'avoir recours à un professionnel pour calculer la superficie privative, il peut le faire lui-même s’il le souhaite mais il engage du coup son entière responsabilité.
Cependant, ces mesures faisant référence à des textes de loi complexes, il est fortement recommandé de confier cette tâche à un professionnel spécialisé en la matière qui établira un mesurage précis.
À l’issue de ce mesurage, vous obtiendrez une attestation de superficie privative loi « Carrez », avec la sécurité que le professionnel engage sa responsabilité en cas de contestation sur le calcul.
Il existe une différence entre superficie habitable et loi Carrez. Elles n'ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc amener à des résultats différents.
À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 m. Précision étant ici faite que les locaux accessoires (celliers, parkings) ne rentrent pas dans le cadre des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
La durée de validité d’une attestation de superficie privative loi Carrez est illimitée sauf en cas de travaux pouvant modifier la surface.
C’est pourquoi si l’attestation s’avère très ancienne, mieux vaut vérifier que le professionnel qui l’a établie existe toujours pour vous assurer une sécurité encas de litige.
En cas d’absence de superficie, l’acquéreur peut intenter une action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. De ce fait, la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la loi « Carrez » entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre toute action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, qui serait fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
En cas d’erreur desuperficie, la loitolère une marge d’erreur inférieure d’un vingtième (5 %) aubénéfice du vendeur.
En revanche, si l’acquéreur constate que la superficie est en réalité inférieure de 5 % ou plus à celle communiquée dans l’acte de vente, il peut alors se retourner contre le vendeur.
Il dispose, dans ce cas, d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante. A noter que les frais de notaires seront également recalculé sen fonction du nouveau prix de vente.
Par contre, il n’existe pas de recours pour le vendeur si la surface est finalement supérieure à celle annoncée dans l’acte de vente.
